13.09.2022

DPE, audit énergétique : comment vendre une passoire thermique ?

L’audit énergétique va devenir obligatoire, en 2023 [1], pour les logements dits « passoires thermiques »[2]. Il sera réalisé avant la mise en vente de maisons ou d’immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), histoire d’informer l’acquéreur. Cette date butoir, qui vient d’être reportée (une 2e fois), inquiète les propriétaires de tels biens. En tant qu’intermédiaire entre acquéreur et vendeur, quelle est la marge de manœuvre du professionnel immobilier ?

1. Après le DPE, l’audit énergétique

Il y a 1 an, le nouveau DPE voyait le jour remettant en cause l’étiquette énergie de nombreux biens à la vente, provoquant un vent de panique auprès des diagnostiqueurs, vendeurs et professionnels de l’immobilier. Devant la déstabilisation du secteur, le gouvernement a procédé à des ajustements et reporté des mesures destinées à mettre à l’index les logements très énergivores. Aujourd’hui le DPE est moins contesté. Un rappel : il fait un état des lieux du bien, renseigne sur la consommation et les émissions de gaz à effet de serre du logement.

Le DPE est opposable. La responsabilité juridique du diagnostiqueur et celle du propriétaire peut être engagée par l’acquéreur, ou le locataire constatant, une fois dans les lieux, que la consommation d’énergie n’est pas conforme au DPE.

Pas de vente immobilière sans DPE. Le diagnostic indique-t-il de mauvaises performances énergétiques ? Le vendeur devra faire, en plus, un audit énergétique en 2023 (date à venir). L’objectif est double :

  • s’assurer que tout potentiel acquéreur dispose d’une information précise sur les travaux avant de faire une offre d’achat,
  • éliminer les passoires thermiques en imposant des travaux aux vendeurs de logements mal classés. F ou G.

L’audit formule des recommandations de travaux pour combler les lacunes avec deux scénarii de rénovation. Ambition : arriver à un classement C pour les logements détectés en F ou G.

 

2. Comment vont réagir les acquéreurs ?

En 2021 l’étiquette énergétique d’un bien était un paramètre secondaire lors d’un achat immobilier pour 51 % des personnes interrogées[3]. Un mauvais DPE, notamment dans les zones tendues en termes d’offre de logements, n’était pas rédhibitoire. Mais cela c’était en 2021 !
Depuis, avec la crise économique, l’inflation, la hausse du prix de l’énergie, avec les enjeux financiers liés à l’acquisition d’une passoire thermique et avec les conditions d’emprunt très complexes, les acheteurs deviennent tatillons. Un sou est un sou et ils réfléchissent souvent à deux fois lorsque le bien a une étiquette énergie peu enviable.
… Conséquence, ils commencent à négocier. Le DPE devient maître des prix. Nul doute que l’audit énergétique, qui sera présenté lors d’une première visite, va être un révélateur de l’état des biens. Le vendeur ne souhaite pas entreprendre de travaux ? Le prospect fera une offre d’achat en tirant le prix vers le bas pour tenir compte du coût des travaux.

 

3. Quelles sont vos marges de manœuvre ?

Les taux de crédit immobilier explosent, les vendeurs s’inquiètent d’une mise en vente de leurs biens dans un contexte inflationniste, les futurs acquéreurs s’interrogent sur le coût énergétique de leur futur achat, sur la possibilité d’obtenir ou non un prêt, les délais de réaction des banques s’allongent… Bref le marché immobilier en cette fin 2022 est confronté à de nombreuses menaces que l’on peut résumer ainsi : moins de transactions (une baisse des ventes dans l’ancien estimée à 5%[4]) et plus de difficultés.
La réaction ? Renforcer votre rôle de conseil, notamment en aidant les propriétaires. Expliquez les obligations auxquelles ils doivent se plier sous peine de ne pas pouvoir vendre. Un DPE avant la mise en vente d’un bien + dans quelques mois un audit énergétique si le diagnostic est mauvais. Aidez vos clients à anticiper. Car ces documents seront à présenter dès la première visite du bien, puis annexés à la promesse de vente.

A savoir : Vous disposez, professionnels, d’un argument supplémentaire auprès des vendeurs pour faire réaliser le DPE avant la mise en vente. Et on le sait, ce n’est pas tous les jours facile !

 

4. Non pas agent… mais conseiller immobilier

Vous pouvez, devez, aller au-delà de l’information réglementaire. Avant même la réalisation de cet audit énergétique, engagez le propriétaire d’un logement très énergivore à réfléchir sur l’intérêt de réaliser ou non des travaux. Les travaux de rénovation énergétique augmentent toujours la valeur du bien (ou évitent sa dégradation) et améliorent le pouvoir d’achat des acquéreurs.
Soyons clair : il n’est pas simple de se retrouver dans le labyrinthe des dispositifs actuels.

  • Puisque rien ne vous interdit d’être aux côtés des propriétaires imaginant une rénovation de leur bien, apportez des solutions. Donnez-leur l’impression qu’ils vont voir le bout du tunnel en les guidant vers les bons interlocuteurs.

Entre les diagnostiqueurs pour le DPE, les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique » (qualification OPQIBI 1905, OPQIBI 1911) pour le futur audit et les premiers devis, le conseiller France Rénov’, l’accompagnateur Rénov’, l’encadrement par les architectes et les entreprises qui doivent être certifiées « RGE offre globale », les raisons de « perdre son latin » sont nombreuses. Aujourd’hui les aides sont regroupées sous le label MaPrimeRénov. Mais il ne faut pas négliger le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) qui peut les compléter.

Des professionnels à vos côtés : artisans RGE, diagnostiqueurs et thermiciens fiables et efficaces, mais aussi architectes. Agrandissez dès à présent votre réseau pour répondre à l’inquiétude de vendeurs perdus. Histoire d’être prêt lorsque l’audit sera effectif.

> Rassurez-les sur l’impartialité et l’indépendance de ces professionnels vis-à-vis de vous.


  • Des propriétaires ne peuvent pas financer les travaux exigés par l’audit avant la vente. Ainsi, des logements/résidences principales pourraient voir leur prix reculer de façon significative, une première depuis… on ne sait plus tellement c’est loin !
  • Aujourd’hui la situation des acquéreurs investisseurs est complexe. En effet, plus les logements sont petits, plus ils sont énergivores. Ils disposent de surfaces de parois déperditives importantes par rapport à leur surface habitable, sont plus densément occupés. 34 % des habitations de moins de 30 m² ont une étiquette F ou G[5]. Conséquences, ces propriétaires de petites surfaces semblent vouloir se séparer de leurs biens, car pas question de conserver dans des biens s’ils ne peuvent pas les louer[6]. En effet, au 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 KWH par mètre carré et par an (voir DPE) seront interdits de mise en location. Et dès 2025, interdiction de louer des biens avec un DPE classé G ! Or une rénovation énergétique d’appartements ce sont des travaux coûteux par l’intérieur générant une perte de superficie et donc de rendement. Quels investisseurs vont se porter acquéreurs de tels biens ?

 

Tout en étant transparent sur les indispensables travaux, n’hésitez pas à présenter des devis aux prospects, histoire de rester en contrôle de la transaction lorsque le moment de la négociation viendra. Une information claire auprès du propriétaire s’impose.

Le DPE et l’audit énergétique ne sont pas vraiment une menace sur l’activité même si le dernier dispositif va entrer en vigueur dans une période peu favorable à l’immobilier. Certes cela va compliquer votre tâche. Mais n’est-ce pas l’occasion de vous positionner auprès de vendeurs perdus par ces nouvelles obligations ? Vendre en direct entre particuliers risque de se complexifier : des parts de marché sont donc à prendre. Pour aller encore plus loin, vous avez en main un argument supplémentaire pour valoriser le mandat exclusif : l’étendue des services proposés dans l’accompagnement… Maintenant, à vous de jouer !


[1] En attente du décret qui va modifier la date de cette obligation, initialement fixée au 1er septembre 2022 !
[2] Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique mentionné à l’article L. 126-28-1 du CCH ; arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l’audit énergétique
[3] Etude pap.fr
[4] Prévisions du groupe bancaire BPCE, juillet 2022
[5] Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022, Rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, juillet 2022
[6] Enquête Adil 93

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Thomas Lepelaars

Je suis l'heureux cofondateur et PDG de Nodalview, dont la mission est d'aider les agents immobiliers à tirer parti d'éléments visuels de haute qualité pour créer une base de vente en ligne gagnante et développer leur activité.

En bref

Quelle est la situation ?

L’audit énergétique va devenir obligatoire, en 2023, pour les logements dits « passoires thermiques ». Il sera réalisé avant la mise en vente de maisons ou d’immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), histoire d’informer l’acquéreur.

Quelle va être la réaction des acquéreurs ?

Depuis, avec la crise économique, l’inflation, la hausse du prix de l’énergie, avec les enjeux financiers liés à l’acquisition d’une passoire thermique et avec les conditions d’emprunt très complexes, les acheteurs deviennent tatillons ce qui donne place à la négociation. Le DPE devient donc maître des prix.

Quelle doit être votre réaction ?

Renforcer votre rôle de conseil, notamment en aidant les propriétaires. Expliquez les obligations auxquelles ils doivent se plier sous peine de ne pas pouvoir vendre. Un DPE avant la mise en vente d’un bien + dans quelques mois un audit énergétique si le diagnostic est mauvais. Aidez vos clients à anticiper.