Rentrée 2022 - La flambée des taux du crédit chamboule le marché immobilier

Les taux moyens pratiqués par les établissements bancaires progressent régulièrement et vite. 1,19 % en avril, 1,26 % en mai, 1,33 % en juin(Banque de France), selon la Banque de France, un chiffre qui serait plus proche de 1,6 % pour juin selon les courtiers. Des chiffres dans l’absolu toujours très bas (il y a 10 ans ils étaient à + de 3%) et bien inférieurs à l’inflation (5,8 % en juin).

Selon le courtier Pretto, il faut remonter à fin 1999-début 2000 pour assister à une hausse aussi importante et rapide des taux. « La fin d’une période durant laquelle les conditions d’emprunt étaient exceptionnellement favorables pour les acquéreurs » confirme Olivier Lendrevie, président de Cafpi.

Hausse sans fin ?

En tout cas, si l’on en croit les équipes du groupe bancaire BPCE, ce n’est pas fini. Le TEG pour des crédits à 20 ans devrait atteindre 3,5 % en 2023 ! Pour les plus jeunes d’entre vous, des taux connus en… 2014.

Conséquences possibles :

• Un retournement complet du marché et la fin d’une période : celle où les prix de l’immobilier s’envolaient avec des taux d’intérêt très bas et des durées de prêts hyper longues permettant aux acquéreurs de compenser l’absence d’augmentation de leur pouvoir d’achat.
• Certains ménages seront tentés de ne pas acheter.

Parallèlement, la baisse du marché du crédit immobilier s’accélère depuis le début de l’année. On peut même parler de dégradation :

• Le nombre de prêts accordés (sur un rythme trimestriel) était en recul de 9 % fin juin (glissement annuel).
• La production de crédits pour l’achat d’un logement a chuté de 12,5 % (niveau trimestriel en glissement annuel) (L’Observatoire Crédit Logement/CSA, 19 juillet 2022).

Les raisons ? Application stricte des recommandations du HCSF (taux d’endettement maximal de 35 %), des prêts demandés alors que le pouvoir d’achat se détériore, que les conditions de crédit ne sont pas favorables. Ajoutons à ce cocktail, le conflit ukrainien renforçant les pressions inflationnistes, le moral des acquéreurs en berne.

79 % des Français estiment que « nous sommes encore en pleine crise », 66 % s’inquiètent des effets de l’inflation sur l’accès au crédit, 62 % estiment qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier, et 54 % pensent que l’inflation va retarder leur projet d’achat (10e édition de l’enquête IFOP-Cafpi sur les Français et l’accession à la propriété, mai 2022).

Le taux d’usure a été mis en place pour éviter aux consommateurs, accédant à la propriété, un surendettement. Le taux d’usure c’est le TAEG qu’un banquier applique lors d’une demande de prêt. Pour un crédit immobilier il comprend : le taux d’intérêt obtenu par l’acheteur + les frais (dossier, courtiers…) + assurance et garanties obligatoires.

Si le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le financement est refusé. Aujourd’hui la remontée rapide des taux d’intérêt se heurte à un taux d’usure bas, actualisé seulement une fois tous les 3 mois ! En conséquence, le nombre de dossiers retoqués par les établissements bancaires se multiplie.

Depuis le 1er juillet les taux d’usure sont de 2,60 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans, et de 2,57 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus. Ces montants pourraient être revus à la hausse au 1er octobre.

Face à cette conjoncture économique peu favorable, les prix de l’immobilier n’opèrent pas encore de retournement. Et ce facteur est certainement l’un des plus importants pour expliquer la réserve des acquéreurs. Pour 67 % des personnes interrogées il s’agit même du principal frein à l’accès à la propriété (10e édition de l’enquête IFOP-Cafpi sur les Français et l’accession à la propriété, mai 2022). 

De leur côté les vendeurs doivent faire face à de nouvelles contraintes, comme l’audit énergétique d’un bien à vendre qui présente un mauvais DPE ( audit énergétique reporté en mars/avril 2023).. Depuis le printemps, les vendeurs ne mettent pas en vente leurs biens. Les élections avaient bloqué le marché, mais pas seulement. Les vendeurs attendent de voir l’évolution du marché… sauf si leur bien impose des travaux de rénovation énergétique. En effet, le flot des biens notés F et G par le DPE avec de grosses rénovations commence à envahir le marché : + 25 % de biens. Nul doute que ces biens vont faire baisser le prix moyen à terme, pour autant qu’ils trouvent preneurs !

Alors, comment réagir ? D’autant que le relèvement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne indique une poursuite de la hausse des taux de crédit dans les prochains mois. Et avec un marché immobilier plutôt saturé, une concurrence exacerbée, il n’est pas simple de se démarquer.

Deux axes incontournables :

• Votre présence auprès des prospects pour capter des mandats dès à présent. Développez une relation de confiance en ajoutant une dose de prospection digitale à votre stratégie. Apportez des réponses à leurs problèmes, questions en échange de leurs coordonnées.
• Accompagnez les vendeurs sur leurs obligations, les travaux éventuels, les financements possibles. Orientez-les vers les bons interlocuteurs. Mettez en avant vos offres spécifiques : visite virtuelle du bien, projection avec plan en 3D, partenariat avec diagnostiqueurs, architectes…